好久沒來更新部落格了
剛好近期看了非常多的房子，就來簡單打個心得跟大家分享吧
現代人~要在大北部買房實屬不易，若是一般受薪家庭者，家中無長輩援助者，要在雙北買房更是比登天還要困難
但~現在的建商或是代銷業者們，為了吸引顧客買房，會用一些廣告術語來洗腦消費者，往往心智不堅者，容易衝動購買，等到了付錢時才後悔莫及
現在就來看看大部分的業者~都是怎麼洗腦消費者的
最常見的手法大概能夠看到所謂的~低總價~低自備~月付多少輕鬆購，這類聳動的標語來吸引人進來看屋
但事實真的有廣告標語那麼好嗎?
我們先來講講預售屋的部分~
1.低總價~
大約20-25年前~大家在北部買房，已有電梯的華廈來說，公設比大約在10%左右，以兩房800萬來說~大約25-27坪，公設大約佔2-3坪左右
所以您實際的室內空間，有將近23-25坪可以規劃兩房的格局，甚至可以做到2+1房搭配兩廳的格局
但是現在的為了合乎新世代年輕人平均都買不起房的狀態，推出了低總價的房型
羊毛出在羊身上，表面上只會跟你說花了800萬可以買到兩房，但是進入展銷中心看的實際坪數呢?
公設比34%~38%，權狀坪數20-22坪，扣完公設後，只剩下室內實際約13-15坪左右
這樣的兩房只能說是1+1(1大+1小)，並不是我們以往看到的所謂正兩房
一來以往間，同樣花了800萬但是坪數差距卻來到了10坪左右的空間
你看到的只是一個表面上看其他維持跟以前一樣價格，但實實在在跟你漲了3倍有餘
看屋不能看總價，請以單坪售價來做計算單位，砍價也請別用總價來砍，請以單坪售價來看
2.低月付與低自備
為什麼這兩樣要擺到一起講，因為這兩樣實在是息息相關
講到這兩樣之前，必須要先提及所謂的房屋貸款
目前銀行承做新屋與預售屋貸款的部分，在房屋所在地區是沒問題的狀況下，貸款成數通常都能夠到達8成(扣除特殊地區與信用有問題者)
如果以總價800萬的房子來說~貸款8成~可以貸到640萬左右，所以自備款需要至少約160萬
那為什麼可以標榜低自備呢?
老樣子~羊毛出在羊身上
建商與銀行絕對不是做慈善的，該從你口袋掏出來的，就得掏出來
我們常可以看到建商的廣告是"XX萬起交屋"，什麼是交屋?就只是給你一張預售屋紅單啦
假設廣告打的是38萬起交屋，自備款是160萬，那剩下的122萬，就必須在工程期與交屋前付清
所以整個預售屋的自備款又可以拆成 訂簽開(訂金、簽約金、開工款) 、工程款與交屋款
一般大廈，若是總樓層在15樓以下的建築，從挖地基開始到整個的交屋期~大約完工至交屋的總時間會落在18-24個月左右
廣告商所打的 XX萬起交屋，基本上都是指 訂簽開 的款項，中間還需要把剩下的122萬拆成工程款與交屋款
交屋款通常為房價的5%，所以如果總價是800萬的房子，那交屋款就會是40萬
122萬減掉了40萬~那就剩下82萬~
這82萬，也就是的工程款了
看到這邊，大家已經猜到剛剛一開始所提到的月付是在付什麼了吧，沒錯~就是工程款
不管你是要月繳~季繳~半年繳~這對代銷或是建商來說~都是一樣!
因為羊毛出在羊身上，你必須要在交屋前~把自備款的部分付清~
所以你以後聽到低自備、低月付的時候就要有個認知，該付出去的金額是不變的，只是把這筆該出的款項東挪西移的
但是總歸的金額還是不會變~不要傻傻被騙了
大家以為前面要付的費用就這樣結束了嗎?
那就錯了~上面所提到的價格，可是不含稅付規費的
稅負規費大約還需要準備15-18萬的金額喔
所以不要傻傻以為自備款算的剛好就可以買預售屋的房子了
預售對於年輕人的好處是不用像成屋或是新古中古屋那樣一次一筆自備款掏出來~可以慢慢付
但是其中很多的眉眉角角是必須要注意的
今天就先說到這邊~下一篇來正式進入賞屋心得!
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